Programa Operações Coletivas – FGTS – Resolução 460/518

O QUE É O PROGRAMA OPERÇÕES COLETIVAS?
Programa de financiamento com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS com o objetivo de atender às necessidades habitacionais das famílias de baixa renda, com financiamento direto às pessoas físicas, organizadas de forma coletiva, em parceria com Entidade Organizadora.

-ENTIDADE ORGANIZADORA: Poder Público  – governos estaduais, municipais e do Distrito Federal; Cooperativas, Associações, Sindicatos, Condomínios, Companhias de Habitação, pessoas jurídicas voltadas à produção de unidades habitacionais
-BENEFICIÁRIO FINAL: Pessoa física, com renda familiar entre R$ 200,00 e R$ 1.875,00, beneficiário do financiamento, exceto para modalidade aquisição de lote urbanizado cuja renda é de R$ 200,00 a R$ 900,00.
Limite de idade do proponente: Para cobertura securitária, a idade do proponente mais Idoso, somada ao prazo de amortização, não pode ultrapassar 80 anos.

MODALIDADES DE FINANCIAMENT
-Aquisição de terreno e construção de imóvel residencial urbano;
-Construção de imóvel residencial urbano em terreno próprio;
-Aquisição de Imóvel Novo ou Usado
-Aquisição de Lote Urbanizado
-Aquisição de Material de Construção (construção, reforma e ampliação)

CARACTERÍSTICAS
-Para imóvel rural, é possível apenas a modalidade aquisição de material de construção, garantia caução;
-Quando construção de imóvel urbano, o terreno deve estar localizado na malha urbana e dotado de vias de acesso, soluções para abastecimento de água, energia elétrica e esgoto pluvial e sanitário;
-Em se tratando de área rural, o projeto habitacional deve ser dotado de infra-estrutura mínima, como água, energia elétrica e soluções para o esgoto sanitário.

AGENTE ORGANIZADOR (A ASSOCIAÇÃO)
Tem como responsabilidade organizar o grupo de beneficiários e promover e/ou produzir as unidades habitacionais, urbanas ou rurais. São consideradas entidades organizadoras cooperativas, sindicatos, associações, condomínios, pessoas jurídicas voltadas à produção habitacional, o poder público representado por prefeituras municipais, governos estaduais ou companhias e empresas estaduais ou municipais de habitação vinculadas ao poder público.

LIMITES DE FINANCIAMENTO E DESCONTO
Limites de financiamento, valor venal e prazo de amortização, definidos de acordo com a renda, modalidade e da garantia adotada.
-O Subsídio concedido pelo FGTS a beneficiário com renda familiar de até R$ 1.875,00, destinado à complementação da capacidade de pagamento (poder de compra do beneficiário).
-O Subsídio  é variável em função da  Renda familiar, município de localização do imóvel, modalidade de financiamento, valor do investimento, valor do financiamento

BENEFICIÁRIO FINAL
Ele tem que:
-Ter capacidade civil;
-Ser maior de 18 anos ou emancipado e menor que 80 anos;
-Ser brasileiro ou naturalizado. No caso de estrangeiro, ser detentor de visto permanente no País;
-Não ser titular de financiamento ativo no SFH em qualquer parte do país;
-Não ser promitente comprador ou proprietário/cessionário de outro imóvel residencial, urbano ou rural, situado no atual local de domicílio e nem onde pretende fixá-lo;
-Não ter recebido, a partir de maio/2005, desconto concedido com recursos do FGTS;
Análise de risco de crédito e apuração da capacidade de pagamento quando for o caso;
-Nas operações com garantia caução é dispensada a avaliação de risco de crédito e apuração da capacidade de pagamento dos beneficiários.
-Ter sua documentação em dia (RG, CPF, Titro de eleitor, etc..)
-Ter com renda familiar entre R$ 200,00 e R$ 1.875,00, beneficiário do financiamento, exceto para modalidade aquisição de lote urbanizado cuja renda é de R$ 200,00 a R$ 900,00.
Limite de comprometimento de renda
Garantia Caução: Até 30% da renda familiar mensal bruta, considerando-se exclusivamente a prestação de amortização e juros (a+j).
Demais Garantias: Até 30% da renda familiar mensal bruta, considerando o somatório da prestação de amortização e juros (a+j) e prêmios de seguros, observada, ainda, a capacidade de pagamento apurada na análise de risco de crédito.

AGENTE ORGANIZADOR (A ASSOCIAÇÃO)
-Assinar uma opção de Compra e Venda  com prazo de 6 meses no mínimo com o proprietário da terra o do imóvel.
-Organizar a participação de todos os envolvidos na execução do empreendimento, de forma a assegurar sincronismo e a harmonia na implementação do projeto;
-Promover ações necessárias ao planejamento, elaboração e implementação do projeto;
-Legalizar o empreendimento perante todos os órgãos públicos;
-Apresentar o Projeto do Empreendimento e do Trabalho Técnico Social;
-Apresentar à CAIXA os beneficiários do empreendimento;
-Prestar assistência jurídica e administrativa aos beneficiários, com vistas à preparação dos documentos necessários à formalização do financiamento;
-Apresentar os contratos de financiamento registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis;
-Fixar na obra em local visível, placa indicativa de que a construção está sendo executada com recursos do FGTS, conforme modelo definido pela CAIXA;
-Manter no local da obra à disposição do engenheiro, projetos, especificações e memoriais aprovados pelo órgão competente;
-Responsabilizar-se pelo recolhimento do INSS da obra, quando devido ou comprovar sua isenção;
-Promover ações necessárias à fiscalização e acompanhamento da obra;
-Promover reunião para eleição da Comissão de Representantes – CRE –, responsável pelo gerenciamento e movimentação dos recursos financeiros e também da Comissão de Acompanhamento de Obras – CAO –, responsável pelo acompanhamento e fiscalização das mesmas;
-Providenciar a documentação necessária para liberação das parcelas do financiamento;
-Apresentar à CAIXA mensalmente, demonstrativo de evolução física do empreendimento, conforme os projetos técnicos, especificações e cronograma físico-financeiro global aprovado;
-Assinar os contratos de financiamento juntamente com os beneficiários

FINANCIAMENTO AOS BENEFICIÁRIOS
TAXA DE JUROS: 6% a.a. + TR
PRAZOS: De construção:  até 12 ou 24 meses, conforme a modalidade, de amortização: caução – 72 meses,  hipoteca – até 204 meses,  alienação fiduciária – até 240 meses, seguro de crédito – até 96 meses

TIPOS DE GARANTIA
-CAUÇÃO DE DEPÓSITO: Obrigatória nas operações com renda de até R$ 350,00 e modalidade Aquisição de Lote Urbanizado; facultativa nas operações com renda entre R$ 350,01 e R$ 900,00;
-SEGURO DE CRÉDITO INTERNO: Adotada exclusivamente na modalidade Aquisição de Material de Construção para rendas acima de R$ 350,00;
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA OU HIPOTECA: Adotadas nas operações com renda entre R$ 350,01 e R$ 1.875,00 quando o próprio imóvel é aceito como garantia.

DESCONTO
Subsídio concedido pelo FGTS a beneficiário com renda familiar de até R$ 1.875,00, destinado à complementação da capacidade de pagamento (poder de compra do beneficiário).
Variável em função de: Renda familiar, município de localização do imóvel, modalidade de financiamento, valor do investimento e valor do financiamento
Veja o simulador da Caixa para conhecer as mensalidades e o desconto:
http://www8.caixa.gov.br/siopiinternet

CONTRAPARTIDA
É o aporte de recursos necessário à complementação do valor do investimento.
Pode ser financeira, ou representada pelo terreno, por bens e/ou serviços economicamente mensuráveis.
Na garantia caução, a contrapartida mínima corresponde ao valor do financiamento concedido ao beneficiário.

4. O que fazer para viabilizar o empreendimento?

PROCEDIMENTOS PARA ACESSO AOS RECURSOS
A O – Apresenta documentação à CAIXA
CAIXA – Efetua análises técnicas e aprova o empreendimento proposto
A O – Apresenta documentação dos beneficiários à CAIXA
CAIXA – Analisa documentação e aprova os beneficiários
A O – Providencia eleição da Comissão de Representantes
CAIXA e AO – Assinam contratos de financiamento

VIABILIDADE DA OPERAÇÃO DE FINANCIAMENTO

SITUAÇÃO DO IMÓVEL/LOTE/TERRENO
Imóvel deve apresentar área com situação regular.
Condição do terreno
– do beneficiário
-do Poder Público ocupado há mais de 5 anos e sem oposição pelo PP – Concessão Especial de Uso para Fins de Moradia
– do Poder Público passível de Concessão de Direito Real de Uso
– em processo de desapropriação pelo PP, com auto de imissão provisória na posse emitida pelo judiciário
-de terceiros ocupado há mais de 5 anos sujeito ao usucapião urbano
– de terceiros com autorização expressa do proprietário (apenas na modalidade aquisição de material de construção)

ANALISE DA CAIXA
Pressupõe as seguintes análises pela CAIXA:
-Engenharia
-Jurídica
-Trabalho Social
-Beneficiários

ELEMENTOS DO PROJETO
-Memorial descritivo (arquitetura, geológico, hidráulico, elétrico, infra-estrutura, estrutura, etc..);
-Quadro de Composição de Investimentos – QCI (Modelo CAIXA);
-Orçamento discriminado (Modelo CAIXA);
-Cronograma físico-financeiro (Modelo CAIXA);
-Plantas habitação (arquitetônico/hidrossanitário/elétrico);
-Plantas das obras de infra-estrutura;
-Fotos do local ou da moradia (reforma);
-Mapa da cidade/município localizando as unidades;
-ART de projeto e execução;
-Projeto devidamente aprovado pela PM;
-Diretrizes dos concessionários. ( Concessionárias de Serviços Públicos, Corpo de Bombeiros e/ou Prefeitura)
– Projeto geotécnico – terraplanagem, contenções, drenagem, etc…

DOCUMENTAÇÃO PARA CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO
[CONSTRUÇÃO – UNIDADES CONCENTRADAS]
-Minuta do memorial de incorporação ou da instituição de condomínio;
-Minuta da convenção de condomínio;
-Quadros de I a VIII da NBR-12.721;
-Registro da incorporação imobiliária.

DESCRIÇÃO DA PROPOSTA
-Objetivo
-População alvo
-Localização/dimensões da área
-Propriedade da área (matrícula)
-Infra-estrutura /equipamentos existentes
-Forma de execução
-Investimentos e valores propostos
-Valor de avaliação da unidade pronta
-Modelos CAIXA

ITENS VERIFICADOS NA ANÁLISE
-Vistoria do terreno e região
-Dimensões e restrições constantes da matrícula da área
-Projetos (custo, prazos, quantitativos, etc)
-Compatibilidade entre os elementos do projeto
-Manifestação das concessionárias
-Aprovação do projeto pela PM
-Manifestação do órgão ambiental, se for o caso
-Existência de responsável técnico (ART)
-Viabilidade financeira da operação

ESPECIFICAÇÕES MÍNIMAS
HABITAÇÃO
-Viga de baldrame em concreto e impermeabilizada
-Paredes externas em alvenaria de tijolos
-Viga de cinta das alvenarias em concreto
-Cobertura em fibrocimento (e= 5 mm)
-Colocação de forro e porta interna no banheiro
-Pavimentação interna com cimento alisado
-Reboco com pintura impermeável nas paredes molhadas
-Revestimento externo das alvenarias com reboco
-Esquadrias com vidros
-Instalações hidrossanitárias completas
-Instalações elétricas completas
-Colocação de vaso sanitário, lavatório e tanque  
INFRA-ESTRUTURA
-Encaminhar todos os projetos (água, energia elétrica, esgoto sanitário, topografia, movimento de terra, urbanístico, pavimentação, loteamento, etc)
-Os projetos de infra-estrutura deverão estar devidamente aprovados
EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS
-Encaminhar os projetos completos, com as devidas aprovações

-ABRANGÊNCIA: Legalidade e regularidade da documentação: Entidade Organizadora, Vendedor do imóvel, Imóvel, Empreendimento, Construtora, se houver.
-DA ENTIDADE ORGANIZADORA: Aspectos analisados:  Idoneidade Cadastral, estatuto ou Contrato Social, representação e idoneidade dos mesmos, regularidade de inscrição na Junta Comercial, regularidade Fiscal
-DO VENDEDOR DO IMÓVEL: Aspectos analisados: Se é Pessoa Física ou Jurídica capacidade Civil para contratar, Idoneidade, Fraude à execução ou contra credores, Opção de Compra e Venda
-DO IMÓVEL: Aspectos analisados: Origem e titularidade, Situação dominial, Situação fiscal
-DO EMPREENDIMENTO: Aspectos analisados: Forma de individualização das unidades, descrição do loteamento, se for o caso: Incorporação Imobiliária, Convenção de Condomínio e Instituição de Condomínio, se for o caso.
-DA CONSTRUTORA, SE HOUVER: Aspectos analisados: Idoneidade Cadastral, contrato Social, representação e idoneidade dos mesmos, regularidade de inscrição na Junta Comercial, regularidade Fiscal.

Condições Básicas: Ser indicado pela Entidade Organizadora, possuir idoneidade cadastral, possuir capacidade de pagamento, possuir capacidade civil, ter maioridade, ser emancipado, se for menor, entre 16 e 18 anos, visto permante no País, se for estrangeiro, não ser proprietário ou promitente comprador de imóvel residencial concluído ou em construção no local de domicílio, não ser detentor de outro financiamento nas condições do FDS, SFH e PSH
idade + prazo do financiamento não superior a 80 anos
ETAPAS DA ANÁLISE:
-Entrevista
-Ficha Cadastro
-Documentos Pessoais
-Pesquisa Cadastral
-Análise de Risco de Crédito
ENTREVISTA:
-esclarecer as condições gerais da operação, direitos e obrigações do financiamento e importância da adimplência do contrato, do acompanhamento das obras e correta aplicação dos recursos
-obrigatória para subsidiar a análise de risco de crédito
FICHA CADASTRO: Atentar par o preenchimento correto das informações (estado civil, CEP, telefone para contato, dados de renda, referências pessoais)
DOCUMENTOS PESSOAIS (proponente e cônjuge): Carteira de Identidade RG, CPF, Estado Civil (Certidão de Casamento, óbito ou declaração de união estável), Comprovante de Residência
Comprovante de renda, Comprovantes das Despesas Relacionadas na Ficha Cadastro
COMPROVANTE DE RENDA:
-Se Renda Formal: Contra-Cheque, Declaração de Imposto de Renda, Carteira de Trabalho, recolhimento do INSS, dentre outros
-Se Renda Informal: Recolhimento de informações e  documentos que sustentem a renda declarada
Para garantia caução (Operações Coletivas – Res. 460), os comprovantes podem ser substituídos por Declaração Simplificada
PESQUISA CADASTRAL: Verificação de cadastro: Regularidade do CPF (suspensão, omissão, pendência), SERASA (cheque devolvido, protestos, inadimplência de crediário, etc), CADIN (débitos federais), SCR/BACEN (análise de compromissos financeiros), CADMUT/SIACI (financiamento ativo e/ou propriedade de imóvel no local de domicílio), RPI (pessoas impedidas de operar no SFH)
Validade: 30 dias

ANÁLISE DE RISCO DE CRÉDITO:
-Finalidade: mensurar o risco em função da Capacidade de Pagamento do beneficiário
-Verificação da Capacidade de Pagamento: confrontação da renda do candidato com as informações da Ficha Cadastro, pesquisa cadastral e, se tiver, relacionamento com a Caixa Econômica Federal
-Comprovantes de Renda: tempo mínimo de 120 dias
-Comprometimento de Renda: 30% no Programa Operações Coletivas (Res 460)

PROVIDÊNCIAS DO GRUPO:
Formalizar:
-COMISSÃO DE REPRESENTANTES – CRE
Mínimo 3 pessoas, sendo 2 do grupo de beneficiários finais e 1 da Entidade Organizadora
-COMISSÃO DE ACOMPANHAMENTO DAS OBRAS – CAO
Mínimo de 3 pessoas, diferentes dos integrantes da CRE
-ABERTURA DE CONTA “NÃO SOLIDÁRIA” (OP 013)
Para movimentação dos recursos decorrentes das operações
-ABERTURA DE CONTA POUPANÇA (OP 012)
Para crédito de recursos próprios/FGTS, se houver

TRABALHO TÉCNICO SOCIAL
Consiste no planejamento e na execução de ações integradas de caráter informativo, educativo e de promoção social, objetivando:
-Incentivar a gestão participativa;
-Desenvolver ações  planejadas para mobilização, organização e desenvolvimento comunitário;
-Promover a co-responsabilidade e sustentabilidade do empreendimento – Aspectos Econômicos, Ambientais e Sociais.

AÇÕES
-Informações sobre o Programa e projeto em desenvolvimento.
-Apoio à Organização e Mobilização Comunitária
-Educação Ambiental, Sanitária, Patrimonial, para a Cidadania.
-Geração de Trabalho e Renda e/ou Capacitação Profissional

VALORES PARA O PROJETO SOCIAL
Na Resolução 518: Até R$ 200,00 por família beneficiada

ELABORAÇÃO DO PROJETO SOCIAL
-Identificação
-Características da Área de Intervenção e do Entorno
– Caracterização da População Beneficiada
-Justificativa
-Objetivos
-Metodologia
– Composição da Equipe Técnica
– Avaliação
-Parcerias
-Cronograma de Execução de Atividades
-Composição de Custos
-Cronograma de Desembolso
Observações: O Cronograma de Desembolso deverá estar compatível com a Composição de Custos e com o Cronograma de Execução de Atividades. Informações detalhadas se encontram no COTS-Caderno de Orientação Técnico Social
https://webp.caixa.gov.br/urbanizacao/programas/ttsocial.asp

LIBERAÇÃO DE RECURSOS
-Apresentar o Relatório de Acompanhamento do Trabalho Técnico Social .
-Anexar documentos/registros das ações desenvolvidas (ex.: fotos, atas, cartilhas, folders, lista de presença,  outros).

Site CAIXA : http://www.caixa.gov.br/habitacao/operacoes_coletivas/carta_credito_fgts/index.asp