2.Valores
3.Arrendamento
4. Característica para viabilizar o empreendimento
1.Informações Gerais
DEFINIÇÃO
O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) tem por objetivo propiciar moradia à população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.
O PAR é uma operação de aquisição de empreendimentos novos, a serem construídos, em construção ou a recuperar/reformar.
As unidades habitacionais dos empreendimentos adquiridos se destinam à oferta de moradias, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra, às pessoas físicas enquadradas no Programa.
São diretrizes do programa o fomento à oferta de unidades habitacionais e à melhoria das condições do estoque de imóveis existentes, a promoção da melhoria da qualidade de vida das famílias beneficiadas, a intervenção em áreas objeto de Planos Diretores, a criação de novos postos de trabalho diretos e indiretos, o aproveitamento de imóveis públicos ociosos em áreas de interesse habitacional e o atendimento aos idosos e portadores de deficiência física.
O QUE É
Aquisição de unidades habitacionais a serem construídas, em construção, concluídas a recuperar ou reformar para arrendamento residencial à população de baixa renda, prioritariamente concentrada nos grandes centros urbanos, com a opção de compra ao final do prazo contratado.
A QUEM SE DESTINA
-Famílias com renda mensal até R$ 1.700,00, nos casos de empreendimentos com especificação técnica mínima, localizados em São Paulo/SP e Rio de Janeiro/RJ, e de até R$ 1.500,00 nos demais municípios;
-Famílias com renda mensal até R$ 2.200,00, para empreendimentos com especificação padrão, localizados em São Paulo/SP e Rio de Janeiro/RJ, e de até R$ 1.500,00 nos demais municípios;
-Famílias com renda mensal até R$ 2.800,00, no caso de militares das forças armadas e profissionais da área de segurança pública, particularmente policiais civis e militares, em qualquer localidade;
-Famílias com renda mensal até R$ 2.200,00, nos casos de empreendimentos inseridos em programas de requalificação de centros urbanos ou recuperação de sítios históricos.
COMO FUNCIONA
Aquisição e Produção de Empreendimentos:
A empresa de construção civil se dirige à Superintendência Regional da CAIXA ou Agências da CAIXA, nos Municípios de abrangência do Programa, para informações sobre os parâmetros gerais definidos e sobre a documentação necessária para formalizar a proposta.
Arrendamento dos Imóveis:
As pessoas físicas interessadas procuram o Poder Publico (Secretaria de Habitação Municipal ou Estadual), responsável pela identificação das famílias a serem beneficiadas pelo PAR, para obter informações sobre como se candidatar.
Associações Habitacionais – Associações Habitacionais reconhecidas pelo Ministério das Cidades podem participar do Programa, na apresentação de propostas de projetos e em conjunto com o Poder Público, na indicação de demanda para arrendamento das unidades.
MODALIDADE/submodalidades
Capitais, respectivas Regiões Metropolitanas e Municípios com população urbana com mais de 100 mil habitantes.
IDENTIFICAÇÃO DA DEMANDA
Capitais e Regiões Metropolitanas – Avaliação de amostra representativa, retirada aleatoriamente do banco de candidatos disponibilizado pelo Poder Público, em todos os requisitos básicos, resultando em 2 vezes a quantidade de proponentes necessária ao arrendamento de todas as unidades do empreendimento.
Centros Urbanos de Grande Porte – Avaliação do cadastro e da renda familiar compatível com as despesas mensais do arrendamento, dos candidatos indicados pelo Poder Público, resultando, no mínimo, em 2 vezes a quantidade de proponentes necessária à ocupação do empreendimento.
2.Valores
VALOR MÁXIMO DAS UNIDADES HABITACIONAIS
APROVAÇÃO DA PROPOSTA
De aquisição e produção do empreendimento, condicionada ao resultado favorável das análises:
-Pesquisa cadastral do vendedor do terreno (sócio e cônjuge);
-Pesquisa cadastral da construtora (sócios, acionistas e cônjuges);
-Pesquisa do responsável técnico no RPI (relação de firmas e pessoas impedidas de operar com SFH);
-Avaliação de risco de crédito da Construtora;
-Análise de viabilidade do empreendimento;
-Análise jurídica da construtora, do terreno e do vendedor do terreno.
TAXAS
-Taxa de cobertura de custos – TCC;
-Taxa de custo da Análise do Projeto;
-Taxa de vistoria extra, durante a fase de construção, na necessidade de vistoria extra da obra.
-As Taxas são cobradas conforme a Tabela de Tarifas da CAIXA.
SEGUROS
Seguro Garantia Construtor e de Risco de Engenharia – obrigatoriamente contratados pela Construtora para garantir a conclusão da obra e sua legalização e a cobertura de danos físicos do imóvel e de responsabilidade civil, durante a fase de construção do empreendimento.
LIBERAÇÃO DE RECURSOS
Aquisição de Terreno – Após a contratação, o valor é creditado ao vendedor do terreno, no prazo de 48 h, sob bloqueio, e liberados com a apresentação do contrato devidamente registrado no Registro de Imóveis.
Execução da Obra e Legalização do Empreendimento – Liberação efetuada mensalmente, com a comprovação da obra executada ou despesa realizada, conforme previsto no cronograma físico-financeiro aprovado e conforme os dados cadastrados nos sistemas da CAIXA.
DEMANDA PARA ARRENDAMENTO DOS IMÓVEIS
-Indicação das famílias – pelos Estados e Municípios; Associação habitacional via o Município ou Estado
-Seleção das famílias – pela CAIXA.
REQUISITOS DO ARRENDATÁRIO
-Ser brasileiro nato ou naturalizado;
-Ser maior de 18 anos ou emancipado;
-Ser detentor de visto permanente no País, no caso de estrangeiro;
-Possuir renda familiar mensal compatível, conforme no item “A quem se destina”;
-Capacidade de pagamento compatível com as despesas mensais do arrendamento;
-Não ser proprietário ou promitente comprador de imóvel residencial no local de domicílio nem onde pretende fixá-lo, ou detentor de financiamento habitacional em qualquer local do país;
-Apresentar idoneidade cadastral;
-Não ter contrato de arrendamento anterior rescindido, dentro do Programa, por descumprimento contratual.
-Não é admitido o arrendamento de unidades por empregados da CAIXA e respectivos cônjuges.
PARA SELEÇÃO DO ARRENDATÁRIO
-Carteira de identidade;
-CPF – Cadastro de Pessoa Física;
-Prova de estado civil – certidão de casamento, certidão de casamento com averbação da separação ou declaração de união estável [conforme o caso];
-Modelo de procuração por instrumento público [se for o caso];
-Ficha Cadastro Pessoa Física;
-Declaração Negativa de Propriedade e Destinação de Imóvel;
-Declaração de Homonímia [se necessário];
-Documentação necessária para a análise de risco de crédito de pessoa física para operações na área habitacional.
SEGUROS NO ARRENDAMENTO
-MIP – Morte e Invalidez Permanente – Seguro contratado pelo arrendatário com pagamento do primeiro prêmio na contratação do arrendamento.
-DFI – Danos Físicos no Imóvel – Contratado pelo FAR, a partir da disponibilidade do imóvel para arrendamento.
DESTINAÇÃO E PRAZO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL
Exclusivamente para residência do arrendatário e de sua família. Ocupação no prazo máximo de 90 dias.
OBRIGAÇÕES DO ARRENDATÁRIO
-Pagar mensalmente a taxa de arrendamento;
-Manter o imóvel em perfeitas condições de habitabilidade e conservação;
-Assumir as despesas incidentes no imóvel – impostos e taxas;
-Observar as demais cláusulas do contrato de arrendamento.
PRAZO DE ARRENDAMENTO
180 meses – com vencimento da 1ª taxa de arrendamento ocorrendo 30 dias após a assinatura do contrato e as demais em igual dia nos meses subseqüentes.
TAXA DE ARRENDAMENTO
-Inicial de 0,8% do valor do imóvel, com atualização a cada período de 12 meses.
-Inicial de 0,6% do valor do imóvel, com atualização a cada período de 12 meses – para imóveis com especificação mínima regionalizada, cumulativamente arrendados por famílias com renda mensal até R$ 1.700,00 (municípios do Rio de Janeiro e de São Paulo) ou até R$ 1.500,00 (demais municípios).
ATRASO NO PAGAMENTO DA TAXA
Atualização do valor pelo índice aplicado aos depósitos do FGTS, acrescidos dos encargos de juros moratórios de 0,033% ao dia e multa de 2%, e na retomada do imóvel quando configurado atraso por mais de 60 dias consecutivos, sem direito à devolução de valores pagos, a título de taxa de arrendamento.
OPÇÃO DE COMPRA
Em regra, após o término do prazo de arrendamento de 15 anos, com o integral cumprimento das obrigações assumidas.
A partir do 60º mês, porém, poderá o arrendatário efetuar a aquisição antecipada do imóvel objeto do contrato, de forma à vista ou parcelada, com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS.
RESCISÃO ANTECIPADA
-Decorrente da falta de pagamento das taxas;
-Descumprimento de qualquer cláusula ou condição estipulada no contrato;
-Falsidade de qualquer declaração prestada pelo arrendatário;
-Transferência/cessão de direitos do contrato e uso e destinação inadequada do bem arrendado.
ADMINISTRAÇÃO DOS IMÓVEIS E CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
Administradora contratada com remuneração mensal de 9,5% do total da arrecadação efetiva do mês a título de taxa de arrendamento e respectivos encargos por atraso quando devidos.
4. Característica para viabilizar o empreendimento
CONDIÇÕES PARA ACESSO AOS RECURSOS
-A proposta de aquisição e produção do empreendimento é apresentada à CAIXA pela empresa construtora proponente;
-A proponente construtora e o projeto do empreendimento são submetidos às análises técnica e de risco;
-É efetuada análise jurídica do vendedor do imóvel, da construtora proponente, bem como da regularidade e legalidade da documentação do empreendimento;
-A habilitação definitiva da proposta deve respeitar o limite do orçamento do FAR para o Programa, por Unidade da Federação;
-A liberação dos recursos pelas obras executadas na construção ou recuperação é feita em parcelas mensais, creditadas na conta corrente da empresa construtora, condicionadas ao cumprimento do cronograma físico-financeiro da obra;
-Após a conclusão do empreendimento, as unidades são arrendadas às famílias que atendem aos requisitos de enquadramento no Programa;
-O Poder Público local identifica as famílias a serem beneficiadas;
-A CAIXA realiza a seleção dos arrendatários por meio da análise cadastral, da apuração da renda familiar bruta e da margem de renda disponível para comprometimento com as despesas de arrendamento.
PRAZO DE CONSTRUÇÃO
O empreendimento deve ser construído no prazo de 15 meses, contados da data da assinatura do contrato, contemplando 12 meses para execução das obras e 3 meses para legalização do empreendimento, recebendo acompanhamento das obras até a emissão do laudo final e expedição do habite-se.
CARACTERÍSTICAS DOS EMPREENDIMENTOS
Os projetos contratados devem estar inseridos na malha urbana, em local dotado de infra-estrutura básica, como água, energia elétrica, vias de acesso e soluções de esgotamento sanitário, e de serviços públicos essenciais como transporte e coleta de lixo.
O valor contratado para a produção do empreendimento corresponde ao somatório dos custos diretos e indiretos necessários à execução das obras e serviços, sendo composto, exclusivamente, pelo valor do terreno, obras de edificação, DBI, elaboração de projetos, infra-estrutura interna, despesas de legalização, Seguro Garantia Término de Obra – SGTO e PTTS.
O número de unidades ideal por projeto é limitado a 160 e o número máximo de unidades em um raio de 2 km, está limitado a 500.
A área útil mínima das unidades é de 37 m², exceto nos projetos de recuperação de empreendimentos, que são analisados individualmente.
A tipologia mínima das unidades é de 02 quartos, sala, cozinha e banheiro, com exceção de prédios a serem recuperados/restaurados.
As unidades habitacionais devem apresentar o seguinte padrão mínimo:
-piso cerâmico ou ardósia;
-azulejo nas paredes molhadas de box, pia, lavatório e tanque;
-vãos de porta com folha em todos os cômodos;
-revestimento e pintura internos e externos, compatíveis com o padrão da unidade;
-nas unidades horizontais usar telha cerâmica, laje de teto nos banheiros e forro nos demais cômodos;
-calçada em todo o perímetro da edificação.
O prazo de execução das obras é limitado a, no máximo, 15 meses, contados da data da assinatura do contrato.
O empreendimento deve estar inserido na malha urbana, dotado de infra-estrutura urbana básica, como água, luz e soluções de esgotamento sanitário e de serviços públicos essenciais, como transporte e coleta de lixo.
Na área de influência do projeto, não poderá existir empreendimento considerado problema ou com dificuldade de comercialização, inconcluso, com prazo de carência vencido, paralisado ou que não disponha da infra-estrutura mínima, que lhe dê condições de habitabilidade.
O empreendimento não poderá ser construído em área que gerar concorrência com outros empreendimentos financiados pela CAIXA.
TRABALHO SOCIAL
Elaborado e executado por Pessoa Jurídica, selecionada por meio de credenciamento para viabilizar a integração e participação dos arrendatários, gerando o compromisso com a conservação e a manutenção dos imóveis, correta ocupação do espaço coletivo e o estímulo à adimplência e fixação dos arrendatários nos imóveis.
DOCUMENTAÇÃO PARA FORMALIZAÇÃO DA PROPOSTA PELA CONSTRUTORA
-Carta Proposta;
-Comprovante de pagamento da Guia de Recolhimento da Taxa de Cobertura de Custos;
-Comprovante de pagamento da taxa de custo da análise do projeto;
-Documentação para avaliação de risco da construtora proponente e do conglomerado [se for o caso];
-Documentação para pesquisa cadastral do vendedor do terreno, inclusive dos Sócios/acionistas, quando se tratar de pessoa jurídica;
-Documentação para avaliação de risco da construtora proponente e do conglomerado [se for o caso];
-Documentação para pesquisa cadastral do vendedor do terreno, inclusive dos sócios/acionistas quando se tratar de pessoa jurídica;
-Documentação para pesquisa cadastral da construtora, sócios/acionistas e respectivos cônjuges e dirigentes;
-Documentação do empreendimento para análise técnica de engenharia;
-Documentação para análise jurídica do terreno e dos vendedores e da construtora;
-Documentação necessária para realização de AOFIP.
PARA CONTRATAR A OPERAÇÃO
-Apólice do Seguro Garantia Executante Construtor e de Risco de Engenharia;
-Certidão Negativa de Débitos junto ao INSS – CND/INSS;
-Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais;
-Certidão quanto à Dívida Ativa da União;
-CRF – Comprovante de Regularidade do FGTS, emitido pela CAIXA;
-Registro do loteamento na matrícula imobiliária perante o Registro de Imóveis;
-Documentação complementar para análise de Engenharia;
-Manifestação do órgão ambiental competente [se for o caso].
